تسجيل عقارات الرحاب يثير حفيظة الجهاز

• شهاب بيومي: على مدار خمس سنوات نجتمع مع الجهاز ومعي فريق كبير من الملاك .. أخذنا وعودًا ليس لها آخر حتى "زهقنا"
• التسجيل ليس له علاقة بدعوى فرض الحراسة على أموال الشركة ولا بأي قضايا أخرى مرفوعة.
• جيلان حسن المحامية: قطعنا نصف المسافة نحو التسجيل
• مهندس المساحة عماد البرديسي: دورنا يقتصر على الإجراءات المساحية .. والشهر العقاري هو المختص ببحث الملكية

كتبت نسمة جاد
يثور جدل حاليًا في مدينة الرحاب بشأن قيام ما يقرب من 40 من الملاك الرحاب باستكمال إجراءات دعوى التسجيل العقاري لوحداتهم، حيث يقوم مهندسو هيئة المساحة بعملية القياس ورصد اتجاهات ومواقع الوحدات (شقق وفيلات) المطلوب تسجيلها. التسريبات التي خرجت من الجهاز على لسان مسئول كبير فيه، تقول إن الملاك لن يستطيعوا استكمال إجراءات التسجيل، وإنهم يتعرضون لعملية نصب!!, في الوقت الذي يؤكد فيه محامي الملاك أن إجراءاتهم صحيحة وقانونية, فيما يقول الملاك إنهم لجأوا لذلك بعد أن ملوا من وعود الجهاز المتكررة.

شهاب بيومي؛ محاسب قانوني وأحد رافعي دعوى التسجيل يقول: بدأت أسعى إلى التسجيل العقاري منذ أن جئت إلى المدينة، ففي العقد المبرم بيني وبين الشركة العربية للتطوير العمراني، هناك بند ينص على أن إجراءات التسجيل العقاري للمشتري تتم من خلال الشركة، ولكن على مدار خمس سنوات، أي منذ 2005 وحتى نهاية 2009، ونحن نجتمع مع الجهاز مرارًا وتكرارًا، ومعي فريق كبير من الملاك بالرحاب، وأخذنا وعودًا ليس لها آخر، وفى كل اجتماع يعطينا الجهاز ميعادًا ويتم تأجيله من شهر إلى ثلاثة أشهر حتى "زهقنا" ، وتأكدنا أها وعود وفقط.

الشركة مستفيدة من تأخير التسجيل

وأوضح شهاب أن التأجيل كان لمجرد الكسب المادي للاستفادة من عمولات البيع والشراء التى تحصلها الشركة أثناء هذه العمليه بنسبة 8%، لذا لا يرغبون في التسجيل، وهى النتيجة التى أراها شخصيًا، فنحن نتحدث عن مدينة متكاملة لم تُبنَ فى يوم وليلة، ومعلومة للجميع من أكبر رأس في الحكومة إلى أصغر رأس، أنها أرض شرعية مأخوذة من الدولة بأساليب شرعية من جهاز المجتمعات العمرانية، ولها أكثر من 10 سنوات، ونحن نتصرف على هذا الأساس. فلجأت وعدد من ملاك المدينة إلى القضاء والآن إجراءات الدعوى مستمرة، وتتم الآن إجراءات المساحة بصورة رسمية ومشروعة، وبمجرد أن تنتهى إجراءات المساحة تكتمل أركان الدعوى، ونستطيع إشهار عقودنا بصورة نهائية من خلال الشهر العقاري.

وقال شهاب: لم نجد أي رد فعل مباشر من قبل الجهاز حتى الآن، لكن وصلتني تسريبات من مجموعة من سكان المدينة على لسان رئيس الجهاز قال فها إننا لن نستطيع التسجيل، وإن المحامين يحتالون علينا، ويأخذون أموالنا! وبالتالي يلعب الجهاز على العامل النفسي للملاك حتى لا يلجأوا إلى القضاء.

وأوضح بيومي أنه يحمل على عاتقه قضية التسجيل وتشجيع ملاك الرحاب عليها، "لأني مقتنع بما أفعل، وأفضل الحل السلمي واللجوء إلى القنوات الشرعية كالقضاء، فنحن لسنا بلطجية أو فتوات للعراك مع مسئولي الجهاز الذين يحكمون المدينة بدون أساس أو شرعية.

وبسؤاله عن قلة عدد رافعي دعوى التسجيل العقاري يذكر "بيومي": نحن نعيش داخل مدينة واحدة، كلنا جيران، والجار يخبر جاره حتى وصل العدد إلى 40 شخصًا، وبكره نبقى 400، والأربعين هم مجرد عينة، وهناك عدد كبير من ملاك المدينة يريد الانضمام إلينا ولكني طلبت منهم الانتظار لحين انتهاءنا نحن، فقد بدأت إجراءات التسجيل منذ حوالي ثلاثة أشهر وستستمر ثلاثة أشهر أخرى، وبعدها يمكن تكوين مجموعة ثانية وثالثة لتقوم بنفس الإجراءات.

وعن صعوبة قيام الملاك أنفسهم برفع الدعوى القضائية وإجراءات التسجيل يقول "شهاب": يتولى الأستاذ إبراهيم خليل المحامي هذه الإجراءات، وهو محل ثقتنا ويباشر الموضوع نيابة عنا.

وعن سر التأخر في إقامة دعوى التسجيل من قبل الملاك يقول "شهاب": ينقسم هذا الموضوع إلى شقين أولهما أنه يشترط للتسجيل - بموجب العقود - أن يكتمل سداد ثمن الوحدة السكنية، وبالتالي ليس للجميع الآن الحق فى مطالبة الجهاز بالتسجيل، أما بالنسبة لي وعدد لا بأس به من السكان فقد سددنا أثمان الوحدات السكنية وليست علينا أقساط ننتظر سدادها، وبدأنا نجتمع مع المسئولين بالشركة أكثر من مرة ونطالبهم بالتسجيل للالتزام بما تم الاتفاق عليه، ومن هنا بدأت المماطلة، وشعرنا أن العملية ميئوس منها وضياع للوقت، فقلنا للجهاز: بيننا وبينكم القضاء، والشق الثاني هناك من يرى أن القيام بعملية التسجيل أمر مكلف.

وأضاف بيومي: فى الأول كنا نصدق الكلام والوعود التى تقال لنا من قبل الجهاز إلى أن يئسنا وعزمنا النية لجمع بعض المال لرفع الدعوى القضائية، وتتفاوت مصاريف التسجيل حسب المحامي الذي يتولى القضية وحسب الوحدة العقارية، فتسجيل فيلتي مثلا يتكلف 3500 جنيه، وهذا هو الحد الأدنى للتسجيل لأننا مجموعة كبيرة كما أن المحامي متعاون معنا جدًا.

ونفى بيومي أن تكون عملية الإسراع في التسجيل لها علاقة بالدعوى المقامة من بعض سكان الرحاب لفرض الحراسة على أموال الشركة، فهذه القضية متعلقة بأموال المدينة وطريقة إدارتها وإيراداتها ومصروفاتها التي لا يعرف أحد أين تذهب، وقضية التسجيل ليست لها علاقة بأي قضايا أخرى مرفوعة.

وأضاف "شهاب": لو كانت الأرض مسجلة بالشهر العقارى لما احتجنا إلى كل هذه الإجراءات، فكل ما كنا سنحتاجه هو نقل الملكية فى الشهر العقارى فقط بيننا وبين المنمي العقاري، ولهذا السبب كان يجب رفع دعوى صحة ونفاذ، ويقوم مهندسو المساحة بتحديد مساحة الوحدات العقارية، فهذا مبرر كافٍ للجوئنا إلى التسجيل العقاري فنحن أصحاب المصلحة.

الجهاز غير جاد

" شهاب فوزي"، مدير إحدى شركات خدمات البترول، يسكن بالرحاب منذ 2002 ، وقد انضم لقضية التسجيل العقاري، ويقول: لجأت للقضية لضمان حقي وتجنب الوقوع فى المشاكل الخاصة بالأراضي والتجمعات السكنية الجديدة، وكنت معتمدًا على المنمي العقاري الذى قمت بالشراء منه في إنهاء هذه الإجراءات بخطوات سليمة وسريعة، لكن اتضح لي أن الجهاز غير جاد إذ نسمع كلامًا كثيرًا دون فعل، وعلى هذا الأساس تجمعنا كملاك وقررنا رفع دعوى قضائية لتسجيل الوحدة العقارية لكل مالك ضمانًا للحقوق.

ويضيف فوزي قائلا: أجد سلبيةً من سكان الرحاب فى مطالبة الجهاز بتسجيل الوحدة العقارية الخاصة بهم حسب العقد المبرم، لأن معظمهم منشغل بعمله و"مش فارقة معاهم" لأنهم مقيمين ولا يفكرون فى البيع، ولا أعتقد أن هناك ملاكًا غير راغبين فى التسجيل، لكن البعض لا يرغب في الدخول مع الجهاز فى موقف عدائي، وهناك فئة أخرى ليس لديها وعي، وتفاجأ عند تفكيرها في البيع بوجود نسبة  8% مصاريف إدارية يطلبها الجهاز، فتحدث مشكلة بين البائع والمشتري بسببها، وقد تفشل عملية البيع، وعادة ما يتحملها المشتري، وهي فى النهاية خسارة للطرفين.

التسجيل في المدن الجديدة أسهل

وعن الخطوات التى اتبعتها المحامية جيلان حسن من مكتب الأستاذ إبراهيم خليل لتسجيل الوحدات قالت: أولا نقدم طلبًا في الشهر العقاري لتسجيل الوحدة العقارية، وتُرسل نسخة من الطلب إلى هيئة المساحة التي تبدأ بمزاولة عملها، وإرسال مهندسين للقياس وتحديد مساحة الوحدة العقارية وهو ما يتم حاليًا.

وبعد انتهاء المهندسين؛ تقوم المساحة بإرسال مهندسين آخرين للمعاينة مرة أخرى، ويرون العلامات التى وضعها المهندسون السابقون للتصديق على تحديد مساحات الوحدات العقارية التى تمت معاينتها من قبل، وذلك لعدم وجود استمارة للموقع، ويقومون بعمل كشف التحديد الذي يحدد فيه مهندسو المساحة الحدود والأطوال ومساحة العقار، وبعد ذلك يتم الرجوع إلى الشهر العقاري ودفع الرسوم المساحية ورسوم الشهر العقارى وهم مختصون بفحص العقد أو الطلب مرة أخرى، ويسمى عندئذ "مشروع" ويعطيه الشهر العقاري رقمًا، ثم يطلبون الخرائط  أو قرار التقسيم ليطلق على المشروع بعد ذلك "مشهر" وعند صدور "المشهر" سنقوم برفع دعوى صحة البيع والنفاذ فى المحكمة.

وأكدت "جيلان" أنها قطعت نصف المسافة؛ فدعوى الصحة والنفاذ تأخذ سنتين، مضى منها عام ونصف العام، وسيتم التسجيل خلال ثمانية أشهر على الأكثر حسب مرونة المصالح الحكومية، مشيرة إلى سهولة التسجيل العقاري بالمدن الجديدة كالرحاب قائلة: لا تأخذ وقتًا طويلاً بعكس العقارات القديمة فتكثر مشاكلها لوجود ورثة.

ويوضح"عماد البرديسي" أحد مهندسي هيئة المساحة الذي يقوم بعملية القياس: لا يوجد فرق فى تحديد مساحة الوحدة العقارية بالنسبة للمدن الجديدة والأماكن الأخرى.

وعن خطوات قياس الوحدة العقارية يقول البرديسي: كل مكان له طريقة عمل مختلفة؛ فالبنسبة للأماكن الجديدة مثل مدينة الرحاب لا توجد خرائط بخلاف البنايات القديمة التي لها خرائط ومراجع، وهنا نحن نبدأ من جديد، فنقوم بقياس الطول والعرض ونضع علامات ونرصدها بأجهزة على نقاط مثلثات أو GBS، وتحديد الاتجاهات الأربع للعقار حتى يتم رسمها على خريطة الجمهورية.

ويضيف البرديسي: القياس هنا يتم مرة واحدة للتسجيل، وفى حالة بيع الوحدة العقارية لشخص آخر، ويريد تسجيلها يستعين بمهندس المساحة حتى يرى إذا كان الوضع اختلف؛ بمعنى أن الفيلا سجلت على أنها دور واحد فهل تم بعد ذلك بناء دور آخر أم لا؟ فنقوم بعمل وصف جديد للوحدة العقارية ويطلق عليها "معاينة وصفية" ترصد أي تغيرات جديدة طرأت على العقار.

ويقول البرديسي إنه ليس من اختصاصنا بحث الملكية، إنما يقتصر دورنا على الإجراءات المساحية فقط، والشهر العقاري هو الذى يختص ببحث الملكية ومعرفة إذا كانت الأرض الأساسية مسجلة أم لا.