السادة الكرام/ رحابي نت

تحية طيبة وبعد،

قرأت الحوار المنشور مع الأستاذ/ أبو العينين – المحامي، وتوقفت عند عبارة " الرحاب مدينة وليست كومباوند".

سبب هذا التوقف، هو أن هذه العبارة سيكون لها تأثير كبير على كل من يقرأها، كونها صادرة عن رجل قانون كبير، في الوقت الذي يشغل بال الكثيرين من شاغلي الرحاب، سواء ملاك أو قاطنين، سؤال تردد كثيراً بعلامات استفهام متكررة:

هل الرحاب مدينة عامة أم خاصة؟

للإجابة على هذا السؤال البسيط والهام لغالبية من الشاغلين، لما له من مدلولات هامة لفهم حقيقة وضعنا وما نملك في الرحاب، يجب الرجوع إلى:

1-    عقود بيع الوحدات السكنية والتجارية والخدمية في الرحاب،

2-    القانون رقم 119 لسنة 2008،

3-    أهل الاختصاص بالقانون أمثال الأستاذ/ أبو العينين،

4-    السعي لتحقيق شروط العقود، وإن لزم الأمر اللجوء للقضاء.

جاء في عقود بيع الوحدات السكنية لمشروع الرحاب الذي أعد صياغته الطرف البائع ( الشركة العربية للمشروعات والتطوير العمراني )، في تمهيد تلك العقود، النص التالي:

" تمهيد

الشركة ( الطرف الأول ) تعمل في مجال الاستثمار العقاري خاصة ما يتعلق منها بمشروعات الاسكان والتنمية العمرانية، وقد قامت الشركة بشراء مساحة من الأرض بالقاهرة الجديدة من هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة بغرض إنشاء مجتمع سكني متكامل بالمرافق والخدمات الضرورية والترفيهية ... "  إلى آخر التمهيد، تلاه مباشرة بنود العقد وأولها:

" البند الأول ( ما يعتبر متمم للعقد ):

يعتبر التمهيد السابق واستمارة الحجز المقدمة من الطرف الثاني جزءاً لا يتجزأ من هذا العقد. "

فما معنى هذا الكلام؟

أن الشركة المذكورة قامت بشراء قطعة واحدة من الأرض معينة ومحددة المساحة والحدود، من هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة. ثم قامت الشركة بعملية تقسيم وتخطيط لتلك القطعة من الأرض وتحويلها إلى مجمع سكني متكامل الخدمات والمرافق.

قطعة الأرض هذه، بعد تخطيطها والحصول على التراخيص اللازمة وتنفيذ المشروع المخصصة له تلك الأرض، وسداد ثمنها للهيئة ( هذا السداد تم بالكامل بمقايضة 1288 وحدة سكنية بعقد موقع بين الهيئة والشركة عام 2002 )، وبذلك تنتهي ملكية الدولة لتلك القطعة من الأرض، بما في ذلك المساحات المستخدمة للشوارع والحدائق وباقي المرافق، ولا يبقى في أرض الرحاب أي جزء أو مساحة مهما كانت، يمكن اعتبارها بأي حال ملكاً للدولة، اللهم إلا بنقل ملكية هذه الأرض كلها رسمياً بالتسجيل العقاري.

والدليل على ذلك، أنه لو كان للدولة أي حق من حقوق الملكية في أرض الرحاب، لكان أثير هذا الحق ضمن ما أثير في قضية تخصيص أرض مدينتي، ولكن هذا لم يحدث، خاصة وأن أطراف مشروع الرحاب هم نفس أطراف مشروع مدينتي، والاعتبارات ( وأولها مصالح الأفراد المتعاقدين ) التي أنهت بها الحكومة مشكلة مدينتي، هي نفس الاعتبارات القائمة حالياً بالنسبة للرحاب. والسؤال هنا هو: أين الحكومة الآن من هذه الاعتبارات بالنسبة للرحاب؟؟!!

عقود البيع المشار إليها ( بكامل بنودها )، التي أعدتها الشركة للمشترين ( نحن بمختلف صفاتنا، أفراد أو كيانات اعتبارية أو ... أو ... )، في مجموعنا نعتبر الملاك الجدد لأرض مشروع الرحاب بكل أبنيته ومرافقه وخدماته كما جاء في عقود البيع، بصرف النظر عن قصر ذلك في بعض العقود ( عقود بيع الفيلات )، وما تم حذفه أو عدم ذكره في عقود أخرى ( عقود بيع الشقق ).

ما أقصده هنا هو شروط العقود في مجموعها، وما ترتب عليها من آثار في مجموعها. ووفقاً لبنود نفس عقود البيع تلك، تصبح عقود بيع نهائية مع سداد آخر قسط مستحق للبائع في ذمة كل مشتري لوحدة سواء سكنية أو تجارية أو خدمية، ولا يبقى لنكتسب صفة الملاك رسمياً، إلا التسجيل العقاري الذي ترفض الشركة البائعة الآن تنفيذه، وتدعي بالباطل ملكية أرض مشروع الرحاب بغرض التصرف فيها كما يشاءون.

رغم أن الهيئة لم تسجل ملكية الأرض بعد للشركة، وربما هذا من حسن حظنا نحن نظراً لسوء النوايا التي ظهرت حتى الآن بعد نجاح المشروع، ومنها ( وليس حصراً )، مماطلة الشركة في السعي للتسجيل العقاري النهائي لعقود البيع التي بحوزتنا كملاك، ومحاولتها إنشاء شركة باسم إتحاد شاغلي الرحاب، لتبقينا جميعاً ودائماً تحت سيطرتها، وتفعل بأملاكنا ما تشاء، حيث جاء في عقود بيع وحدات الرحاب المشار إليها:

" البند السادس ( الحيازة العارضة ):

تعتبر حيازة الطرف الثاني للوحدة محل هذا العقد عند استلامه لها مجرد حيازة عارضة على سبيل التسامح لا ترتب له أي حقوق كمالك أو مستأجر حتى تستقر له الملكية بسداد كامل الثمن والالتزام بكامل شروط العقد الأخرى – وعند تحقق الشرط الفاسخ الصريح المنصوص عليه في هذا العقد يحق للشركة ( الطرف الأول ) طرد الطرف الثاني من الوحدة باعتبار أن يده عليها بعد تحقق شرط الفاسخ يد غاصب يسوغ قانونا اللجوء إلى القاضي المستعجل للحكم بطرده. "

هل في هذا ما يستدعي التوضيح أكثر مما يوضح البند بنفسه؟ أليست هذه هي الشروط والبنود التي صاغتها الشركة، وقبلناها ووقعنا عليها والتزمنا بها جميعاً، وتحقق لكل من أطرافها ما أراده، وخاصة الشركة التي حققت بكثير جداً جداً أكثر مما تمنته؟ ومع ذلك تبدلت النوايا وساد الطمع وامتد لحقوق الملاك فيما يملكون؟!

الأستاذ الفاضل/ أبو العينين... في القانون رقم 119 لسنة 2008، قانون البناء، ( الباب الأول ) التخطيط العمراني، ( الفصل الأول ) التخطيط والتنمية العمرانية، مادة ( 2 ): " في تطبيق أحكام هذا الباب، يقصد بكل من العبارات التالية المعنى المبين قرينها. "

من هذه العبارات في صفحة 9:

" التجمع السكني: هو مجموعة من المباني السكنية والخدمية والترفيهية طبقاً للمخطط التفصيلي المعتمد. "

هذا التعريف لم يحدد نوع التجمع السكني عام أو خاص. لكن لو طبقنا هذا التعريف على مشروع الرحاب، يكون المخطط التفصيلي المعتمد هو الرسومات الهندسية للمشروع التي قدمتها الشركة، وتم اعتمادها من الهيئة، وصدر بناءاً عليها التراخيص اللازمة للبدء في تنفيذ المشروع. ومن ثم، تم إعداد عقود بيع الوحدات المشار إليها أعلاه.

رأيي الشخصي، أن محصلة كل هذا تعني بما لا يقبل الشك، أن الرحاب مجمع سكني خاص، وما فيه من حدائق وشوارع ومرافق أخرى، هي ملكية على المشاع. والعموم الوحيد المقبول هنا، هو المصلحة العامة لمجموع الملاك، تطبيقاً للمِثل بما جاء في حيثيات قرار رئيس الوزراء في إسناده ملكية أرض مشروع مدينتي لنفس الشركة، على أساس الحفاظ على الصالح العام لمختلف الأطراف، وفي مقدمتها حقوق المتعاقدين. وبذلك انتهى الجدل حول هذا الموضوع.

فما رأي سعادتك، أليس هذا كافياً لاعتبار الرحاب من الناحية القانونية، مجمع سكني خاص؟

برجاء أن تتولى إدارة "رحابي نت" توجيه هذا الاستفسار للأستاذ/ أبو العينين، ونشر رده استكمالاً لحديثه المنشور على الموقع.

لكم جميعاً الشكر والتقدير،

إبراهيم سرِّي