 قانون البناء الجديد وتنظيم "إتحادات الشاغلين"
السادة الأفاضل/ "شاغلي" الرحاب
(سبق أن تم نشر هذه المشاركة كردود لموضوعين متقاربين، ولكن بالمتابعة وتحليل المشاهدات، وُجد أنها لم تحقق معدل المشاهدات المرجو لتحقيق الهدف منها، ربما لأن الموضوعين المشار إليهما، قد أخذا من المشاهدات ما اكتفى به الأعضاء، وبالتالي وجدت أنه من الأفضل إعادة عرض هذه المشاركة وما تحتويه من معلومات تهم قطاع كبير من الأعضاء، والهدف في كل الأحوال هو تعميم الفائدة لأكبر عدد ممكن).
نظراً لأهمية لقاء الرحابيين الأول، أعتقد أنه يمثل إنعطافة هامة في تحقيق التعارف الفعلي والعملي بين قاطني الرحاب المهتمين بهذا الأمر، وبالأمور الأخرى التي تجمعهم سواءاً إتفقت الآراء أو تباينت عليها، وبالتالي من الأفضل تدارسها ومناقشتها بشكل مباشر فيما بينهم عسى أن تتفق الغالبية على الرأي الأنسب لما يمكن تحقيقه. ومن ثمَّ وجب التحضير بطريقة مدروسة وفعَّالة حتى تأتي النتائج بما يتمنى الجميع.
بفضل الله تبارك وتعالى، حصلت على قدرٍ لا بأس به من معلومات أرى أنه من الأهمية لنا جميعاً حصرها وتلخيصها. واسمحوا لي أن تكون مشاركتي هذه ضمن عملية التحضير ووضع جدول الأعمال المقترح.
أولاً: التسجيل في الشهر العقاري: حصلت على صورة عقد بيع وحدة بالرحاب، البائع فيه هو هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة. العقد مطبوع على ورق الهيئة وممهور بخاتمها الرسمي (ختم النسر الشهير). جاء في تمهيد العقد، أن الشركة العربية للتطوير والمشروعات قد تنازلت لهيئة المجتمعات العمرانية الجديدة، عن عدد 1288 وحدة سكنية من مدينة الرحاب، سداداً لكامل مستحقات الهيئة لدى الشركة (يعني كل المديونيات المستحقة على الشركة لصالح الهيئة، من قيمة أرض وتمديدات مياه وكهرباء وأي مستحقات أخرى تكون قد نشأت أو ترتبت نتيجة العلاقة بين الطرفين لإنشاء هذا المجتمع العمراني الجديد "مدينة الرحاب"). وجاء في نفس التمهيد أن هذا العقد قد تم توقيعه في عام 2002. وهذا يعني أيضاً ببساطة شديدة، أنه لا يوجد أي سبب يمنع المطالبة بتسجيل الوحدات المسدد كامل ثمنها في الشهر العقاري منذ 6 سنوات. ومع ذلك لم يتم هذا حتى الآن. وعلى ذلك، أعتقد أنه يمكن إدراج هذه النقطة كبند هام في جدول أعمال لقاءكم المرتقب إن شاء الله، للمطالبة بالتسجيل الجماعي للوحدات المسدد ثمنها بالكامل.
وحقيقة في هذا الصدد، يهمني أن أتوجه بتحية تقدير وإحترام لكل من القائمين على الهيئة، لتخلصهم وتحررهم من سلاسل البيروقراطية العمياء الغبية، وقبولهم مبدأ مقايضة مستحقات الهيئة لدى الشركة، ببعضٍ من منتجها، ولم يصرُّوا على السداد النقدي للمديونية، ليعيدوا إستثمار ذلك المنتج بالبيع بمعرفتهم ليحققوا أرباحاً لها شأنها ومكانتها بين هيئات تعودت على تحقيق خسائر دون حساب، واستنزاف موارد مصرنا الحبيبة، ومن ثمَّ كل المصريين التي يعاني هذا الشعب الطيب من عواقب إستنزاف ثرواته من قبل الهليبة والفاسدين.
كما يهمني أن أتوجه بنفس القدر من التقدير والإحترام للأستاذ/ هشام طلعت مصطفى، وذلك لتمتعه بعقلية رجل الأعمال العملية، وقبوله بفكرة التخلص من بعض وحدات منتج الشركة التي لم تلق رواجاً لدى العملاء، ومقايضتها برصيد الشركة المدين بسجلات الهيئة. وبهذا يكون قد أكمل وأدى باقتدار، رسالة المغفور له والده م/ طلعت مصطفى (رحمه الله وجعلها في ميزان حسابه)، باتمام إنشاء مدينة الرحاب الرائعة من لا شيء أو بدون شيء (قياساً بحجم المشروع)، ثم حقق ما حققه ونراه ونعيش فيه جميعاً، وانطلق منها لمشاريع أكثر رحابة.
ثانياً: مجلس إدارة الرحاب: بتاريخ 11/5/2008، صدر "قانون البناء" الجديد رقم 119 لسنة 2008 (ويُنفذ من تاريخ صدوره) الذي ألغى أغلب القوانين السابقة في هذا الشأن (وأبقى على بعض منها، متمثلاً في بعض الفصول والمواد).
وهنا أنصح المهتمين بالحصول على هذا القانون من مكتبة هيئة المطابع الأميرية بميدان الأوبرا، وقراءته كاملاً (كله 62 صفحة)، وفهم ما يمكن فهمه، واستشارة بعضكم البعض خلال الملتقى، والتركيز على الباب الرابع "الحفاظ على الثروة العقارية" – الفصل الأول "تنظيم إتحادات الشاغلين" – إبتداءاً من المادة 69. حيث تم إستحداث مصطلح جديد هو "إتحاد شاغلين"، وإلغاء المصطلح المستخدم سابقاً "إتحاد ملاك". أعتقد أن الفرق واضح بين الإثنين. فالشاغل ممكن أن يكون مالكاً أو منتفعاً أو مستأجراً أو شخصية إعتبارية (شركة أو مؤسسة أو هيئة...إلخ). وكل من يتمتع بصفة "شاغل" يستطيع أن يسجل نفسه بالهيئة ليكون عضواً بالإتحاد.
اللائحة التنفيذية لهذا القانون لم تصدر بعد. وبصدورها إن شاء الله، سوف تتضح الإجراءات والنماذج المطلوب إستيفاءها لتسجيل إتحاد الشاغلين كشخصية إعتبارية لدى الهيئة، ومن ثمَّ عقد جمعية عمومية للإتحاد (تمثل جميع الأعضاء المسجلين) يتم من خلالها إنتخاب مجلس إدارة الإتحاد من بين الملاك (وليس من كل الشاغلين) مكون من رئيس ونائب رئيس وأمين صندوق وعضو. ويتولى مجلس إدارة الإتحاد بدوره التعاقد مع الشركات المعتمدة لدى الهيئة للقيام بأعمال الصيانة والنظافة و..و.. الخاصة بالمدينة، والإشراف على تلك الشركات بشكل مباشر. وحتى تصدر اللائحة التنفيذية بتفاصيل صلاحيات المجلس، أعتقد أن له في ذلك تكوين إدارة (أو جهاز) تتولى هذه الأعمال تحت إشراف المجلس، وتقدم تقاريرها (أي الإدارة أو الجهاز) مباشرة إليه (أي للمجلس). وبالطبع يكون لمجلس الإدارة محاسبة تلك الشركات على أداءها وفقاً لشروط التعاقد معها، كما يكون للجمعية العمومية للشاغلين كامل الحق في الإطلاع على أداء مجلس الإدارة، بل ومسائلته وتغييره وفقاً للائحة التنفيذية للقانون (إن لزم الإمر). هل يوجد شيء مطلوب أكثر أو أفضل من هذا؟ الإجابة بالنسبة لي هي: نعم يوجد شيء واحد مطلوب!! ألا وهو إتخاذ خطوات إيجابية وسريعة جداً من جانب كل الشاغلين، لتحقيق هذا الذي جاء لنا جميعاً مُعداً إعداداً ممتازاً على طبق من فضة. ولعلكم تذكرون ماسبق أن تناولناه من قبل في موضوع "مايجب أن تكون عليه العلاقة بين الملاك وجهاز مدينة الرحاب". وفي هذا الصدد، من الواضح للجميع أن الجهاز الحالي يقوم بعمل ممتاز في إدارة المدينة، وما من شيء كنا (وما زلنا) نأخذه عليه سوى التصرف في كل شيء دون الرجوع إلى الملاك. ولهذا جاء القانون المذكور ليصحح وينظم تلك العلاقة، ويضعها في إطارها الصحيح الذي نرجوه، ولا أعتقد أن القائمين على الجهاز يختلفون معنا في هذا، لأنه أولاً وأخيراً المصلحة والمنفعة مشتركة للجميع، والعلاقة بين شاغلي الرحاب والجهاز، يجب أن تتمتع بالتفاهم وبالطبع كل الإحترام والتقدير للمجهود الذي يبذله كل العاملين بالجهاز للحفاظ على الرحاب في أفضل حال.
يوجد شيء مهم جداً يجب أن أذكره هنا ويفهمه الجميع فهماً كاملاً وتاماً، ألا وهو: أنه إذا عجزت الجمعية العمومية، عن إنتخاب رئيساً للإتحاد من بين الملاك، سيتم إنتخاب رئيساً للإتحاد من بين غير الملاك (أي من بين أعضاء الإتحاد من غير الملاك)، فإذا عجزت مرة أخرى عن إنتخاب رئيساً من بين غير الملاك، سيتم تعيين رئيساً للإتحاد بواسطة الوحدة المحلية التابع لها المدينة (يعني موظف حكومة - ولا تعليق لدي – أترك لكم التفكير في معنى وعواقب ذلك ومناقشته والإختيار).
ربما يسأل سائل، ماهي اللائحة التنفيذية للقانون وماذا تعني؟ الحقيقة أنا لست رجل قانون محترف للإجابة على هذا السؤال، ولكن دعوني أجيب من خلال معرفتي المحدودة، وأدعو كل من يمكنه التصحيح و/أو الإضافة أن يشاركنا لتعم الفائدة لنا جميعاً.
باختصار شديد ومفهوم بسيط، بعض القوانين تصدر، ولكن يلزمها إصدار لائحة توضح وتفسر كيفية إتخاذ واستيفاء الإجراءات والنماذج المطلوبة لتنفيذ مواد تلك القوانين. مُفرد تلك اللوائح هو ما يُطلق عليه "اللائحة التنفيذية للقانون"، وهي مكملة ومتممة للقانون الصادرة له، وتتكون من مواد لها قوة ذلك القانون. وعادة يصدر القانون أولاً، ويلحق به إصدار لائحته التنفيذية، خلال شهرين إلى أربعة أشهر على الأكثر من تاريخ نشر القانون في الجريدة الرسمية (جريدة الوقائع المصرية - ويمكن الحصول عليها من نفس المكتبة المذكورة أعلاه) أو تنفيذه أو العمل به.
وعلى فكرة في إعتقادي، وبدون أي مبالغة، من يستطيع قراءة أحداث قصة أو مقالة أو تحقيق صحفي، يمكنه قراءة وفهم أغلب القوانين المصرية، ولكن بأسلوب أو بمنظور مختلف. وهذا فرق يسير يمكن لأي إنسان عادي إستيعابه. والمقصود هنا هو الثقافة القانونية، وليس المعرفة الإحترافية. لأن كثير من الأمور القانونية تحتاج إلى أهل الإختصاص والخبرة لتخطيط العمل وإتمامه بشكل صحيح وواضح النتائج، وخاصة من ناحية الإجراءات التي تبدأ بالنواحي الشكلية واستيفائها، ثمَّ تليها النواحي الموضوعية التي هي جوهر المسائل أو الأمور القانونية. وهنا تأتي أهمية الإطلاع والتثقيف بالقوانين ولوائحها التنفيذية متى وجدت، ليس فقط للإلمام بلغة رجال القانون، بل أيضاً لاكتساب الفرد العادي بمعرفة كيفية ما يحدث لما يخصه من تلك المسائل أو الأمور القانونية، وكلنا عرضة لهذه الأمور حتى عند التعامل مع سائق تاكسي، أو بائع أو حرفي يؤدي عمل بسيط بالمنزل.
معرفة القوانين والإلمام بها هو من أهم سمات وملامح المجتمعات المتحضرة، ولاشك أن مجتمع الرحاب جدير بهذه الصفة.
أرجو أن أكون قد وفقت في توصيل وتوضيح ما كتبته، وأن أكون قد ساهمت بشكل إيجابي فيما يهمني ويهمكم.
لكم جميعاً أطيب المنى والدعوات بالتوفيق وبكل خير،
إبراهيم سرِّي
|
