الإكتفاء بتوضيح نصوص المواد المذكورة في مشاركة "ما يهم الرحابيين في قانون البناء الجديد"، لا يكفي حيث أرى أنه لا يفي بالفائدة المرجوة من القراءة فقط لتلك المواد، ولكن من المهم للغاية فهم ما يترتب على تنفيذ هذه المواد من آثار، وما قد يكون شرط و/أو علاقة مكملة لمادة ما، مذكورة في مادة أخرى تالية أو سابقة لها حسب الأحوال. إذن.. فالمقصود من هذا التعليق، هو تصور الوضع الحالي والمستقبلي ومايمكن أن يؤولا إليه من مختلف جوانبهما، والتفكير في الإحتمالات المختلفة القابلة للحدوث وفقاً للقانون الجديد ولائحته التنفيذية.

سيتم توضيح ذلك إن شاء الله، من سياق هذا التعليق. في سبيل التيسير على القارئ، ومساعدته على التركيز فيما يقرأ، سأعيد أولاً نقل نص المادة المختارة باللون "الزيتي" يلي ذلك باللون "الكحلي" التعليق عليها.

مادة ( 72 ):

تنشأ إتحادات لشاغلي العقارات المبنية والتي لا يقل عدد وحداتها عن خمس وحدات، أوالمجمعات السكنية سواء كانت كلها أو بعضها سكنية أو غير سكنية، مملوكة أو بحق إنتفاع أو مؤجرة لأشخاص طبيعية أو إعتبارية وذلك أياً كان تاريخ إنشائها أو شغلها، كما يجوز إنشاء إتحاد يضم أكثر من عقار، ويجوز تكوين إتحاد يضم مجموعة عقارات متجاورة، وفي حالة التجمعات السكنية المتكاملة من مجاورة أو أكثر يلتزم الشاغلون وملاك هذا التجمع بإنشاء شركة أو أكثر للإدارة والصيانة، لها الإختصاصات المقررة لإتحاد الشاغلين، وذلك كله طبقاً لما تحدده اللائحة التنفيذية لهذا القانون من إجراءات في هذا الشأن.

وعلى الوحدات المحلية وغيرها من الجهات المختصة خلال مدة لا تتجاوز ثلاثة أشهر من تاريخ صدور اللائحة التنفيذية لهذا القانون ونظام إتحاد شاغلي العقارات التي تسري عليها أحكام هذا الباب والتي لم يتم إنشاء الإتحاد بها للقيام بإنشاء إتحادات للشاغلين، أو توفيق أوضاع إتحادات الملاك القائمة، ومتابعة القيام بإنشاء الإتحادات أو توفيق الأوضاع وذلك وفقاً لما تحدده اللائحة التنفيذية لهذا القانون.

التعليق:

ولعل هذه العبارة التي وضعت تحتها خط وأظهرتها في نص المادة 72، توضح السبب في قيام الشركة المنشئة للرحاب، بإنشاء شركة إدارة تكون تحت إشراف الجهاز الحالي، كخطوة إستباقية بعدما بدأ الحديث عن رغبة بعض ملاك وشاغلي الرحاب في تكوين إتحاد شاغلين، ووجدوا إصراراً على ذلك في منتدى رحابي، وبدأت الفكرة تصل إلى كثير ممن قرأوها أو اطلعوا عليها، خاصة وأن العدد المطلوب لتكوين إتحاد شاغلين للعقار، هو شاغلي خمس وحدات فقط. كما أنها تعطي هذه الشركة صلاحيات إتحاد الشاغلين. وهذا ربما يعني أنه وفقاً لتقدير مستشاري الشركة المنشئة والجهاز، أنه في حالة نجاح شاغلي الرحاب في تكوين إتحاد شاغلين، تكون هذه الشركة التابعة لجهاز المدينة، قد أخذت وضعاً قانونياً قد يؤهلها كي تحل به محل إتحاد الشاغلين، ويبقى بالتالي للجهاز السيطرة على المدينة بواسطة شركة الإدارة! وهذا يؤكد وجهة نظر الأستاذ الفاضل/ أشرف فهمي، في الإستفسار عن أسباب إنسحاب المسؤولين في الجهاز عن الرد على تساؤلات أعضاء رحابي، بحجج مختلفة فيما يخص السلبيات التي بدأت تظهر وتتزايد وينتبه إليها شاغلي الرحاب، وتلقى إنتباهاً متنامياً يوماً بعد آخر. قد يكون إذن الإنفصال عن الشاغلين أمراً مقصوداً لإحباط الفكرة في تكوين إتحاد شاغلين، وكذلك باستخدام مادة أو ثغرة في القانون، يبقون بها سيطرتهم على المدينة، مستغلين في ذلك عدم معرفة الشاغلين بما يمكنهم عمله في هذا الخصوص، وإن عرف البعض، سيكون عدداً غير مؤثر أو غير ذي فاعلية! 

لكن هذا الإجراء الإستباقي ليس له أي شرعية قانونية مالم يوافق عليه أعضاء الإتحاد من خلال إجتماع الجمعية العمومية الغير عادية. إذن.. فالأمر كله في البداية والنهاية هو بأيدي الشاغلين، فقط إذا عرفوا ما يريدون واتفقوا عليه وأقروه، وفقاً للأغلبية بالطريقة والكيفية التي تحددها اللائحة التنفيذية للقانون. 

وهنا بعض الأسئلة: لماذا هذا التمسك الشديد للسيطرة والإمساك بزمام الأمور في المدينة؟ شركة الإدارة المنشأة حديثاً طبعاً هدفها الربح، وليس العمل الخيري! فكيف وإلى أي مدى يكون هذا الربح؟ وإلى أي مدى يكون تأثيره على مصاريف الصيانة؟ لابد لكل شاغلى الرحاب التفكير في هذه الأسئلة.

سؤال آخر: إذا نجح مجموع الشاغلين في تكوين هذا الإتحاد.. قطعاً سيؤثر على وضع جهاز المدينة، من حيث الشرعية القانونية لبقاءه كما هو بالوضع الحالي، وخصوصاً إذا اجتمع أعضاء إتحاد الشاغلين على رفض وجود هذا الجهاز على الأقل بالوضع القائم حالياً، بانتمائه المطلق لغير الشاغلين، وتجاهله التام في الإهتمام بوجود سلبيات أفاض فيها كثير من الشاغلين، وفاض بهم الكيل منها.. رغم أن السبب الحقيقي وراء التوتر في العلاقة الحالية مع الجهاز، ليس وجود السلبيات في حد ذاته، وانما تقصير الجهاز في سرعة الإستجابة وتجاهلهم لنداءات الشاغلين في التعامل مع تلك السلبيات. بمعنى آخر إصرار الجهاز ورفضه (كما حدث أخيراً)، في الرد على التساؤلات المثارة في القسم الذي تم إنشاءه في موقع رحابي بناءاً على إتفاق مع الجهاز نفسه، وخصص لهذا الغرض. والغريب أن يأتي هذا الإصرار في تجاهل الشاغلين، بعدما تعددت السلبيات، وتعدَّت حوادث انتشار الكلاب الضالة وإعتداءاتها القاتلة، كل الحدود التي يمكن تحملها.

ومع ذلك، لا يوجد خطأ لا رجعة فيه مادام بالإمكان تصحيحه. فقد سبق مراراً وتكراراً التأكيد على مقدرة وخبرة العاملين بالجهاز على إدارة الرحاب بالمستوى المرجو من الشاغلين، وبالتالي لا يوجد مانعاً من الإبقاء على الجهاز كما هو بل ودعمه من قبل الشاغلين، شريطة أن يخضع مباشرة لإشراف مجلس إدارة إتحاد شاغلي الرحاب، بالشكل والطريقة التي ستنص عليها اللائحة التنفيذية للقانون.

وهنا أيضاً وقفة هامة. معروف أن معظم الأعضاء التنفيذيين بالجهاز، هم من ملاك الرحاب، وكذلك الشركة العربية للمشروعات والتطوير (المنشئة للرحاب) كشخصية إعتبارية، هي ضمن ملاك الرحاب. وهذا يعني أحقية هؤلاء جميعاً في التسجيل لعضوية إتحاد الشاغلين، وبالتالي التمتع بحق الترشح لمجلس إدارة الإتحاد.

قد يظن البعض أنه إذا كان الحال هكذا، فـ "ودنك منين ياجحا؟" ومن ثمَّ لا فائدة من إتحاد شاغلين، والأفضل أن يبقى الوضع كما هو عليه!!

أقول: لا.. الفارق كبير جداً. فتطبيق قواعد وإجراءات اللائحة التنفيذية للقانون في هذا الشأن كفيل بأن يدعم حق كل من أعضاء إتحاد الشاغلين من خلال الجمعية العمومية، لقبول أو رفض أو تعديل قرارات مجلس إدارة الإتحاد، بل يعطي الأعضاء الحق الكامل والقدرة التامة على تغيير أعضاء مجلس الإدارة أنفسهم وقتما يتفقون إن اقتضى الأمر أو الحال، ووفقاً للإجراءات المنظمة في هذا الشأن (راجع المادة 80). وهذا فرق لايمكن تجاهله أو الإقلال من شأنه. بمعنى آخر، لن يكون هناك براميل الغراء إياها التي تسكب على الكرسي قبل الجلوس عليه!!

في جميع الأحوال، بفرض أن الشركة المنشئة للرحاب أو الملاك من المسؤولين بالجهاز، قد حصلوا على ثقة الغالبية المطلوبة وشكلوا مجلس إدارة الرحاب، لابد من تغيير السلوك والمنحى القائم حالياً من قبل الجهاز في رفض الإستجابة لنداءات ورغبات الشاغلين، والتعامل مع مايراه الشاغلون من سلبيات، حتى لو تعارض تصحيحها مع مصالح الشركة و/أو المسؤولين عن الجهاز، وإلا يمكن طلب عقد جمعية عمومية غير عادية، بواسطة غالبية الشاغلين ووفقاً لما تقره اللائحة التنفيذية للقانون، بحيث يشمل جدول أعمال تلك الجمعية، على عزل مجلس الإدارة الغير مرغوب فيه، وترشيح مجلس آخر للموافقة عليه. ومن ثمَّ تمثل هذه القدرة لدى الشاغلين، رادعاً قوياً وفعالاً لتصحيح مسار مجلس إدارة الإتحاد، حتى قبل أن يتخذ منحى يتجاهل فيه الشاغلين.

ليس هذا فحسب، بل إن التقارير المالية التي تحلل الإيرادات والمصروفات، ستعلن بوضوح كامل خلال إجتماعات الجمعية العمومية. وفي هذا الصدد أيضاً، يكون من ضمن جدول أعمال الجمعية العمومية للإتحاد (للتصديق على القوائم المالية وإخلاء طرف مجلس الإدارة عن العام المالي المنصرم)، الموافقة على تعيين المحاسب القانوني للعام المالي الجديد، من بين من يرشحه مجلس الإدارة أو إستبداله، إذا ما رأت غالبية الشاغلين ذلك. بمعنى: أن أي مجلس الإدارة لا يملك أي صلاحية لفرض محاسب قانوني على هواه، ولا يرغب في تعيينه الشاغلون. لماذا؟ لأن المحاسب القانوني يجب أن يكون محايداً بحكم مهنته، وهو المسؤول عن مراجعة وتقديم تقريره موجَهاً لإتحاد الشاغلين (وليس مجلس الإدارة)، في مدى صحة التقارير والقوائم المالية (ميزان المراجعة والميزانية العمومية وحساب الإيرادات والمصروفات وقائمة التدفق النقدي) المعبرة عن نشاط الإتحاد خلال العام المالي، وذلك قبل موافقة الجمعية العمومية للإتحاد على إخلاء طرف مجلس الإدارة عن ذلك العام المالي.

مادة ( 73 ):

في حالة عدم توفيق أوضاع إتحاد ملاك العقار القائم وقت العمل بهذا القانون أو عدم إنشاء إتحاد للشاغلين للعقار الذي تنطبق عليه أحكام هذا الفصل، تتولى الوحدة المحلية المختصة بالمحافظة الكائن بدائرتها العقار تعيين لجنة مؤقتة للإدارة مكونة من رئيس ونائب وأمين الصندوق من غير الشاغلين تتولى المهام المنوط بها إتحاد الشاغلين وذلك لحين إجتماع الجمعية العمومية وانتخاب مجلس إدارة لإتحاد شاغلي العقار.

التعليق:

في حالة فشل الشاغلين في إنشاء إتحاد شاغلين لهم، (إذا كان على مستوى المدينة) سيعني هذا تولي وحدة الإدارة المحلية، تعيين لجنة مؤقتة (كمجلس إدارة مؤقت) لإدارة المدينة. سيعني هذا إما حل الجهاز الحالي، أو استخدامه بواسطة اللجنة المؤقتة، نظراً لما يتمتع به الجهاز من خبرة وإلمام تام بأحوال الرحاب لإدارتها. ولعل هذا أيضاً سبب من أسباب إنشاء شركة الرحاب للإدارة، كي يكونوا جاهزين لهذا الإحتمال. ولكن في جميع الأحوال، سيكون عمل اللجنة مؤقتاً لحين قيام الشاغلين بانتخاب مجلس إدارة يتولى مهامه، من خلال الجمعية العمومية. ومع ذلك قد يتم خلال تلك الفترة تطبيق قاعدة " شيلني .. وأشيلك"!

مساحات الرحاب المخصصة للخدمات، مملوكة على المشاع لمجموع ملاك المدينة ككل. بفرض نجح بعض الشاغلين في إنشاء إتحاد في مجموعة أو أكثر مثلاً (وليس للمدينة كلها)، كيف سيكون الوضع بالنسبة لهم؟ أو بمعنى آخر، إذا نجحت كل مجموعة أو عدد من المجموعات، بشكل منفصل بعضها عن بعض، بحيث وافق بعضهم على تولي الجهاز مهام إدارة المدينة، في حين رفض شاغلون آخرون هذا الأمر مفضلين تكوين مجلس إدارة منفصل.. كيف سيكون وضع الجهاز بالنسبة للمجموعة الرافضة له؟ وكيف سيكون الوضع العام للمدينة إذا تكررت هذه الحالة على مستوى المدينة ككل؟ وهذا إحتمال وارد! اللائحة التنفيذية للقانون، يجب أن تعالج هذه الحالة، وإلا ستكون هناك ضرورة لإستصدار قرار وزاري يعالج هذه الحالة، ولكن كم من الوقت قد يستغرق هذا؟

في جميع الأحوال، من الصالح العام أن يتم إنشاء إتحاد شاغلين ومجلس إدارة واحد للرحاب كلها، نظراً لمزايا الإتحاد والمجلس الواحد، من تنسيق واحد في كافة الإتجاهات يكون أسهل في الإتفاق والتوافق عليه. كذلك تكون تكاليف الصيانة أقل نظراً لحجم الأعمال الكبير، عنه للمجموعات المجزأة.

مادة ( 77 ):

يُعد عضواً باتحاد الشاغلين كل من يشغل وحدة في العقار سواء كان مالكاً أو صاحب حق إنتفاع أو مشترياً بعقد غير مسجل أو مستأجراً لها أو يحوزها بموجب سند قانوني سواء كان شخصاً طبيعياً أو إعتبارياً. كما يُعتبر عضواً باتحاد الشاغلين مالك العقار كله أو بعضه ولولم يكن من الشاغلين. فإذا تعدد ملاك العقار غير الشاغلين ناب عنهم من يختارونه في عضوية الإتحاد، وإذا تعدد الشاغلون للوحدة مثلهم من يختارونه في العضوية.

وفي العقارات التي تخضع بعض وحداتها للقانون رقم 4 لسنة 1996، يكون مالك الوحدة هو عضو الإتحاد ويلتزم بأداء إشتراك إتحاد الشاغلين وكافة الإلتزامات الأخرى المقررة وفقاً لهذا القانون.

التعليق:

هذه المادة في تقديري وضعت الشركة في مأزق كبير، نظراً لرفضهم تسجيل الوحدات التي طالما طالبنا بتسجيلها، وهم يماطلون ويتذرعون بأسباب غير منطقية تماماً. حقيقة سبب هذه المماطلة، هي عدم إعطاء فرصة لتكوين إتحاد ملاك حينئذٍ (أي قبل صدور القانون الجديد)، لرغبة الشركة في السيطرة التامة على المدينة، كي تصول وتجول كيفما تشاء كما هو حاصل الآن، دون أي فعالية أو قدرة للتدخل من قبل الملاك.

ماهو السند القانوني المقصود في هذه المادة؟ هو كل عقد شراء أو إيجار أو حيازة أو إنتفاع، تتوفر فيه شروط صلاحية العقد من أهلية الأطراف المتعاقدة، وتحديد قيمة شراء (إذا كان عقد شراء أو تنازل).. أو قيمة إيجارية مقابل حق حيازة أو إنتفاع، وفترة إيجارية لا تتعدى ستين عاماً، وتاريخ بدء مدة العقد (في حالة عقود الإيجار والحيازة والإنتفاع).. على أن يكون كلٌٌ من هذه العقود موقعاً من طرفي أو أطراف التعاقد.

ولم تشترط المادة تسجيل أي من تلك العقود أو توثيقها بخيارات التوثيق المعروفة في الشهر العقاري مثل إثبات تاريخ أو صحة توقيع.

مادة ( 80 ):

مع عدم الإخلال بحكم المادة السابقة تختص الجمعية العمومية للإتحاد بانتخاب وعزل الرئيس المنتخب وأعضاء مجلس إدارة الإتحاد، واتخاذ جميع القرارات التي تحقق أهداف الإتحاد وذلك وفقاً للقواعد والإجراءات التي تحددها اللائحة التنفيذية لهذا القانون.

كما تختص الجمعية العمومية بتحديد الإلتزامات المالية التي يلتزم بها الشاغلون، وفقاً لما تحدده اللائحة التنفيذية لهذا القانون في هذا الشأن.

التعليق:

راجع التعليق على مادة ( 72 ).

مادة ( 85 ):

تتكون موارد الإتحاد من الإلتزامات المالية التي تقررها الجمعية العمومية على جميع الشاغلين، أو عائد ناتج إستثمار موارد الإتحاد، أو التبرعات التي يتلقاها الإتحاد من الأعضاء أو من غيرهم، وتحدد اللائحة التنفيذية لهذا القانون الإجراءات التي تتخذ في هذا الشأن.

ويتولى أمين الصندوق تحصيل الإلتزامات المالية التي تقررها الجمعية العمومية، وإعداد الموازنة التقديرية والحساب الختامي وعرضها على الجمعية العمومية وذلك كله طبقاً لما تحدده اللائحة التنفيذية لهذا القانون.

التعليق:

من غير المعروف حتى الآن، أين توجد ودائع الملاك التي سبق سدادها عند شراء كل وحدة من الشركة المنشئة. هل تلك الودائع مودعة في حساب أوأكثر باسم الشركة؟ أم تم نقلها باسم الجهاز؟ أم دخلت ضمن حسابات الشركة المنشئة، واختلطت بحساباتها لدى البنوك، بعد أن تم تثبيت إجمالي العائد السنوي لها؟

هذه الودائع  هي المورد الأساسي للإنفاق على مصروفات المدينة من صيانة ومرتبات فئات مختلف العاملين في الجهاز من موظفين إداريين وأطقم صيانة فنية وأفراد أمن وعمال ونظافة ...إلخ.

وفقاً لهذا القانون سيتم يوماً ما نقل صلاحيات إدارة المدينة من الجهاز إلى مجلس إدارة منتخب، ومن مجلس إدارة إلى آخر بعد إنقضاء فترة الأول.. وهكذا. حتى في حالة بقاء نفس الجهاز كما هو، الوضع القانوني الجديد سيفرض حتمية الإفصاح عن هذه الودائع والحسابات المودعة بها لدى البنوك وعوائدها، وصلاحيات التعامل معها. إذن هي عهدة نقدية ثابتة مودعة حتى الآن لدى الشركة البائعة، وملتزمة بنقلها إلى حسابات مصرفية أخرى لتكون تحت تصرف إتحاد الشاغلين ومجلس الإدارة المنتخب.

هذا التصور ليس رسماً لخط أو خطوط معينة، أو حديث يشير إلى تأكيد إنتهاء دور الجهاز الحالي، وانتقال أعماله إلى جهة أخرى. حتى في حالة إستمرار الجهاز الحالي بأداء مهام أعماله كما هي حالياً، الوضع الجديد قطعاً سيكون مختلفاً.

مادة ( 87 ):

يكون للإتحاد في سبيل تحصيل الإلتزامات المالية التي تحددها الجمعية العمومية حق الإمتياز على الوحدة وملحقاتها وما لها من حصة شائعة في الأرض والأجزاء المشتركة للعقار وما بها، أو على منقولات شاغل الوحدة إذا لم يكن مالكاً لها، وتحسب مرتبة هذا الإمتياز من يوم قيده كما يعفى قيد حق الإمتياز أو تجديده أو شطبه أو إلغاء الشطب من الرسوم أو الضرائب أو المصروفات.

ولرئيس الإتحاد أو نائبه بحسب الأحوال بعد تكليف الشاغل الذي لم يف بالتزاماته المالية أن يستصدر من قاضي الأمور الوقتية المختص أمراً بالأداء، وتكون العقارات والمنقولات المشمولة بحق الإمتياز ضامنة لتنفيذ الأمر أو الحكم.

وفي جميع الأحوال يترتب على عدم سداد كل أو بعض الإشتراكات أو الإلتزامات والنفقات المشار إليها ما يترتب على عدم سداد الأجرة من آثار قانونية.

التعليق:

الفقرة الأخيرة بهذه المادة، تشير إلى حالة عدم سداد كل أو جزء من الإلتزامات (مصروفات الصيانة) المقررة بواسطة الجمعية العمومية، وما يترتب على ذلك من آثار قانونية. مثلها في ذلك مثل ثبوت إمتناع مستأجر عن سداد أجرة الإيجار!! في هذه الحالة، يحق للمالك رفع دعوى للمطالبة بإجمالي الإيجار المتأخر، وله في ذلك المطالبة بالحجز على أي منقولات للمستأجر داخل الوحدة محل عقد الإيجار، وفاءاً للقيمة الإيجارية المستحقة، وما قد يترتب على ذلك من أضرار لحقت بالمالك. ثم يلي هذه الدعوى بعد الحكم فيها لصالح المالك، حقه في رفع دعوى أخرى لطرد المستأجر، إذا أراد المالك إنهاء عقد الإيجار قبل ميعاد إنتهاءه، أو إخراجه بقوة القانون إذا رفض المستأجر ذلك بعد إنتهاء مدة العقد.

هذا بالنسبة لحالة تعاقد إيجاري بين مالك ومستأجر. أما في حالة مالك لم يسدد مصروفات الصيانة، فيتم إستصدار أمراً من قاضي الأمور الوقتية، بأداء تلك المصروفات، على أن تكون المنقولات يليها العقار موضوع مصروفات الصيانة، ضامنة لتنفيذ حكم الإلزام بالسداد للإتحاد. فإذا أصر المالك على عدم سداد ما عليه من إلتزامات، يتم الحجز أولاً على المنقولات وفاءاً لهذا الإلتزام، فإن لم تكفِ، يتم مطالبة المالك بسداد الباقي، أو الحجز على الوحدة. هذا هو الترتيب الطبيعي والمنطقي. لذلك  جاء ترتيب (العقارات) تليها (المنقولات) في عبارة فقرة المادة المذكورة (وتكون العقارات والمنقولات المشمولة بحق الإمتياز ضامنة ...) غير موفق من المشرِّع. وكان من الأولى أن يكون ترتيب سياق العبارة (وتكون المنقولات المشمولة بحق الإمتياز والعقارات ضامنة ...).

لا تتعجبوا من هذه الملاحظة، فمثل هذه الأمور في تطبيق القوانين وخلال المرافعات في القضايا والمنازعات، قد تحدث فرقاً كبيراً على سير القضية، وبالتالي على الحكم النهائي.

مع تحياتي،

إبراهيم سرِّي